法制维权 — 法制建设

[概述]

小区是所有业主共同的家园。业主享有广泛的权利，同时也应履行共同的义务，应当遵守法律，尊重社会公德，遵守业主管理公约。近年来，随着私家车越来越多地走进寻常百姓家，小区车位不足的问题日益突出，不文明停车行为时有发生。如果业主不顾社会公共利益和他人合法权益行使权利，可能构成权利滥用，由此而导致的不利后果也要由自己来承担。

[案例]

浙江衢州某小区建成后，地面停车位仅有20余个，远远满足不了全部业主的停车需求。有的业主为图方便省事，常将车辆随意停放在车位之外的小区道路上。物业和相关部门经常对违停业主开展劝导，但收效甚微。

2019年上半年，物业公司根据部分业主建议，制定了《小区车辆管理公约（试行）》，得到三分之二以上业主赞成。公约规定，小区地面停车位先到先得。对小区内违规停放的车辆，物业公司将进行文明劝阻，劝阻后仍不配合，报综合执法局、公安交警及消防部门处理，类似行为累计3次的，删除车辆的自动识别信息等。

管理公约实施后，周某等业主仍然经常将自家车辆停放在车位之外，且对合理劝导不予理睬，并拒绝在文明停车承诺书上签字。2019年5月前后，物业公司依据管理公约，删除了闸道口周某等车辆的自动识别信息。2019年12月，周某等以通行权受侵犯为由，向法院起诉物业公司。

2020年年初，衢州衢江区人民法院依法审理了这起案件，判决驳回周某的诉讼请求。日前，衢州市中级人民法院二审维持了原判。

[法条]

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。（第二百八十六条）

[专家说法]

郭林（华中科技大学社会学院副教授）

管理公约面前业主“任性”不可取

随着人们生活水平的提高，设置车位、车库已经成为住宅小区的标配。但是，由于小区车位规划不足和汽车保有量快速增加等原因，不少小区停车难问题长期得不到解决，给业主生活带来不便，由此引发的法律纠纷也较常见。

民法典通过规定业主对建筑物专有部分以外共有部分的权利义务，并明确小区物业管理的规范要求和具体事项，为业主自治与物业管理提供了基本准绳。在小区治理过程中，业主与物业管理者作为基本主体，规范制定和严格执行管理规约，是提升小区管理效率与维护小区秩序的关键举措之一。

民法典规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在本案中，周某等作为业主拥有优先使用小区地面停车位的权利。但是，这种权利的使用不应超出应有的范围，并要遵守法律、法规以及管理规约，否则就属于损害公共利益和有违社会公德的权利滥用。

民法典规定了业主的权利和义务，明确制定和修改管理规约等事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案中的物业公司根据部分业主建议，制定了《小区车辆管理公约（试行）》，对本小区内违规停放车辆的处理作出规定，明确提出不文明停车“类似行为累计三次的，删除车辆的自动识别信息”。该公约获得了2/3以上业主赞成，是业主均需遵守的规范。然而，在公约实施后，周某等业主仍然经常在小区车位之外的地面停车，不仅超出了使用停车位的权利，而且违背了管理公约，损害了小区大部分业主的公共利益。根据管理公约，其车辆失去了自由出入小区的权利。

本案中物业管理方根据有效的管理公约规范业主停车，并依规对多次违反规定的业主车辆进行处理，是维护小区停车秩序与整体利益的正当举措，并不存在管理不当与侵权的问题，违规停车的业主应当承担由于自身不当行为产生的后果。

该案提醒我们，个别业主对无视公共利益的“任性”行为应引以为戒。业主权利定位应以满足大部分业主的合理诉求为准，这不仅是保障业主权利的真正内涵，也是维护社会公正和社会公德的理性取向。