法制维权 — 法制建设

[概述]

居住问题事关人民群众的美好生活需要。对于部分低收入群体、弱势群体等特定群体，如何保障其基本居住需求，一直是需要重点解决的民生问题。居住权作为民法典新增设的一种物权，其权能是对他人房屋占有、使用的用益物权，以保障特定人的基本生活居住需要，同时，居住权的合理设定，还可以扶弱、施惠，避免引发家庭和社会矛盾。

[案例]

黄某与许某经自由恋爱，于1978年登记结婚。1985年，许某的父亲全额为许某购置了一套房屋，该房屋登记于许某个人名下。2005年4月，房屋拆迁后安置2套住宅及一间储藏间，均登记为许某单独所有。

2019年5月，黄某以与许某在共同生活中不能和睦相处为由诉至福建荔城法院，请求准予双方离婚，在许某不同意离婚的情况下，法院作出民事判决，不准双方离婚。2020年，黄某再次以与许某在夫妻共同生活中不能和睦相处，影响夫妻感情为由诉至法院，黄某提出诉讼请求，要求将套房A归许某所有，套房B及储藏间归自己所有。

经查，涉案两套房产均是许某父亲购置的房屋拆迁安置而来，被拆迁房屋登记于许某个人名下，因拆迁安置的两套房屋亦归许某个人所有。

近日，法院作出判决，准予黄某与许某离婚，但许某有必要为黄某的基本生活需求提供帮助，许某本人亦同意黄某继续在套房B内居住，法院认定黄某对套房B享有居住权。黄某与许某离婚后，可在套房B继续居住。

[法条]

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（第三百六十六条）

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。（第三百六十七条）

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。（第三百六十八条）

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。（第三百六十九条）

[专家说法]

张琬辰（北京市时代九和律师事务所律师）

通过居住权保障居者有其屋

住有所居，是一个美好的社会理想。民法典将居住权作为在他人房屋上设定的新型用益物权，不仅使住有所居有了更多的实现手段，而且也贯彻了物尽其用的物权立法理念。

民法典第三百二十三条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。居住权作为一种用益物权，其效力远远强于对房屋的租赁权。在经过登记之后，居住权将获得物权的支配效力和排他效力。这意味着，居住权人可以对抗所有权，即使是房屋所有权人也无法驱逐居住权人。而在房屋租赁关系中，房东违约提前收回房屋自用或者出租给他人时，承租人只能请求损害赔偿，无法继续居住。居住权的强大法律效力足以保障居者有其屋。

居住权可以依据合同或遗嘱设立，通过这种方式，它可以充分解决养老、赡养、继承、婚姻财产分割等问题。居住权合理的设定，能有效化解社会矛盾、避免纷争、促进和谐。比如，父母可以将房屋所有权移转给儿子，但同时在房屋上为自己设定居住权，父母均可在房屋内居住到自己终老；老人可以通过遗嘱方式为长期照顾自己的保姆设定居住权，以解决保姆有生之年的居住问题。

本案中，涉案的两套房产系许某父亲对许某的个人赠与，且登记在许某名下，因此为许某个人财产，不属于夫妻共同财产。因此，离婚时，黄某无权分割两处财产。为了避免黄某离婚后居无定所，许某同意在其中一套住房为黄某设立居住权，以保证黄某的基本生活需要。许某与黄某离婚后，黄某有权在设立居住权的房屋内继续居住。在居住权存续期限内，黄某作为居住权人可以对抗房屋所有权人许某。因为该居住权已经登记，即使许某将房屋另售他人，居住权人黄某依然可以对抗新的买受人，其居住权不受任何影响。这一判决巧妙地通过居住权的设立，合理地平衡了各方利益。

正是因为居住权有这样强大的效力，在商品房交易中，为了避免交易风险，购房人应仔细、谨慎地查询房屋登记信息，不仅要查询房屋所有权和抵押权登记信息，还应查询该房屋是否设定了居住权，以避免自己在购房后因为存在他人的居住权而遭受损失。

民法典中的居住权不仅在民事生活中有许多应用场景，而且在市场交易中也大有可为。国外的“房屋反向按揭”养老制度，在我国就可以通过居住权来实现。比如老人将房屋出售给开发商，同时在房屋上设定终身居住的权利，开发商通过银行按揭贷款，每个月向老人支付按揭款。又比如未来开发商可以出售房屋的居住权，而不是所有权，以缓解资金压力。可见，民法典中的居住权无论在民事领域还是商事领域都可谓一个重大的制度创新。